明确营业税改征增值税后契税 房企毛利越高税负越大

中国产业投资网来源:中国产业投资网  时间:2016-05-04 11:12:32
“买房税收是否发生变化,成本是否增加?”“缴税要去什么地方?”近日,沪上多家中介反映,“五一”小长假期间,房地产“营改增”已引起很多购房者的关注。由于购房缴税具有滞后性,理论上来说...

  “买房税收是否发生变化,成本是否增加?”“缴税要去什么地方?”近日,沪上多家中介反映,“五一”小长假期间,房地产“营改增”已引起很多购房者的关注。由于购房缴税具有滞后性,理论上来说,大部分4月下旬签订的购房合同都将按照“营改增”来征税。

  在楼市宏观调控的背景下,“营改增”对于大部分购房者来说,是一个福利。业内人士指出,综合税费来看,二手房交易税费大约减少5%,对于动辄500万的上海二手房来说,可以减少约2万的税收支出。

  变化:应税金额减少了

  近日,财政部和国家税务总局发布通知,明确营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据,并自2016年5月1日起执行。计税依据是指计算应纳税额的根据。无论是营业税,还是增值税,税率都是5%,契税税率没有发生变化。但事实上,有变化的是被乘数,也就是要纳税的金额。

  根据两部门通知,计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。两部门通知同时规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

  “相比其他税收来说,增值税的一个最大利好就是其为价外税,很显然,不含税的价格明显要低于计税价格,所以最终计算出来的税费成本肯定会降低,而且也是政府此次税费改革的要点。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  房企毛利越高税负越大

  “营改增”后,更着急的是开发商,对于动辄百亿、千亿销售额的房企来说,在税收新背景下,如何运作好企业,就是生死问题了。

  “营改增”调整前,房企的销售税收=总销售额×5%(税率为3%-5%,暂以5%计算),以某项目1亿元的销售额为例子,调整前的税收=1亿元×5%=500万元。也就是说,调整前,一个销售金额为1亿元的项目,房企需要缴纳的税收是500万元。调整后,房企的销售额税收=(总销售额-成本)×11%,两者的计算基数和税率都出现调整。通过计算可知,对于这个项目来说,如果可以扣除的成本超过5454亿元的话,那么总体来说,开发商税负会降低,如果可扣除的成本不多的话,税费成本可能增加。

  平安证券分析师王琳表示,如果土地及融资的利息成本无法抵扣,则相当于营业税由目前的5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险,且毛利越高的项目税收负担越大。

  根据中原地产对上海10家房地产上市公司的财务数据测算,“营改增”后,4家公司税赋减轻,6家公司税赋增加,平均下来税赋的增长率是0.8%,也就是说改成增值税后赋税增加还不到1%。

  那么是否会有开发商效仿酒店涨价呢?“开发商涨价,我觉得更多的是市场行为,而不是因为成本或者税负增加。”卢文曦说,即便是成本上去了,也要看城市本身特性。如果这个地区楼市没有活力,该降价销售还得降价,如果坚持原价等于资本全部搁置,和市场站在对立面不太会有好的结果。

  算算对购房客的影响

  个人转让已购住房目前分为三种情况:1、个人销售购买了不足两年的住房,税率是总价的5%;2、个人销售购买了两年以上的普通住房,免征;3、个人销售购买了两年以上非普通住房,差价的5%。整体来说,“营改增”前后,三种情况的税率和优惠政策都将保持不变。但是,契税、房产税、土地增值税、个人所得税在纳税时都可以先扣除增值税部分再来纳税,而在二手房交易过程中,影响比较明显的就是营业税和契税。

  以营业税为例

  对于营业税而言,计算方式有两种,房屋买卖总价×5%,以及房屋买卖差价总额×5%。

  100万的房产,不足两年就出手,假设房价没怎么涨,过去的税费为5万元,而现在则为4.76万元,相当于节约了0.24万元。如果满足了两年的要求,可是却是非普通商品房,100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算,2年内房价约为114万元,那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14×5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式,则为14/(1+5%)×5%即为0.67万元。

  以契税为例

  目前全国100万元的房屋,面积基本上在90-144平方米的范围内,按照1.5%的契税进行计算,则契税为1.5万元。但如果按照目前的新政策,则为100/(1+5%)×1.5%即为1.4万元。

  中介点评

  “总体来看,税费相当于打了9.5折。当前二手房买卖中,房东往往会说‘到手价’,税费往往转嫁到下家身上。”中原地产卢文曦表示,现在来看,改成增值税后,甚至税负还略有减轻。

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